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SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA REFORÇA: SEM REGISTRO DO CONTRATO, NÃO HÁ EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

  • Elane Jacob Carrascoza
  • 16 de abr.
  • 3 min de leitura

Atualizado: 29 de abr.

Recentemente, o C. Superior Tribunal de Justiça decidiu que a falta de registro do Contrato de Alienação Fiduciária em Cartório de Registro de Imóveis pode impedir o credor de utilizar a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997.

 

O que é a alienação fiduciária de imóvel?

A alienação fiduciária é uma forma de garantia bastante comum em negociações imobiliárias. Nela, o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel de forma “resolúvel”, ou seja, temporária:

  • O devedor continua na posse do imóvel;

  • Após quitar a dívida, a propriedade retorna automaticamente para ele;

  • Em caso de inadimplência, o credor pode retomar o bem e levá-lo a leilão extrajudicial, sem necessidade de processo judicial.

 

O ponto central: o registro é indispensável

Para que essa garantia exista juridicamente, é essencial que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Sem esse registro:

  • a propriedade fiduciária não se constitui; e,

  • o credor não pode usar o procedimento extrajudicial, que é mais rápido e eficiente.

 

Existe prazo para registrar o contrato?

A Lei nº 9.514/1997 não estabelece um prazo específico para o registro do contrato de alienação fiduciária. Contudo, trata-se de requisito de natureza constitutiva, nos termos do art. 23 da referida lei, o que significa que a propriedade fiduciária somente se forma com o registro.

Assim, embora não haja prazo legal expresso, o registro deve ser realizado imediatamente após a celebração do contrato, sob pena de esvaziamento da própria garantia.

A demora no registro pode gerar consequências relevantes, tais como:

  • impossibilidade de utilização da execução extrajudicial em caso de inadimplemento anterior ao registro;

  • perda de prioridade perante outros ônus reais eventualmente registrados antes sobre o imóvel;

  • fragilização da posição jurídica do credor em eventual discussão judicial.

Nesse contexto, a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem sinalizado que o registro tardio, especialmente após o surgimento do litígio, não autoriza a utilização dos mecanismos extrajudiciais previstos na Lei nº 9.514/1997.

 

O caso analisado pelo C. STJ

No caso concreto, compradores de um lote entraram com ação pedindo a rescisão do contrato, alegando dificuldades financeiras. Somente após ser acionada judicialmente, a vendedora tentou registrar o contrato com cláusula de alienação fiduciária - cerca de dois anos depois da celebração.

O C. STJ, por meio da relatora do feito, Ministra Nancy Andrighi, destacou que:

  • o registro em Cartório é requisito essencial para a validade da garantia;

  • a inércia da vendedora impediu que ela utilizasse a execução extrajudicial prevista na lei.

 

O que isso significa na prática?

Na prática, isso significa que, mesmo havendo cláusula de garantia no contrato, tal disposição só produz efeitos completos após o registro no Cartório de Imóveis.

 

Como garantir a eficácia da alienação fiduciária?

Para que a garantia seja válida e eficaz, é essencial:

  • Elaborar contrato formal com cláusula expressa de alienação fiduciária;

  • Descrever corretamente o imóvel (conforme matrícula);

  • Identificar claramente as partes e as condições da dívida;

  • Providenciar o registro imediato na matrícula do imóvel;

  • Conferir o efetivo lançamento do registro pelo cartório;

  • Manter controle documental para eventual execução;


Diante desse cenário, evidencia-se que a adequada orientação jurídica na elaboração e  no acompanhamento do registro do contrato de alienação fiduciária é medida indispensável para assegurar a efetividade da garantia e evitar prejuízos significativos decorrentes da perda de prerrogativas relevantes, como a execução extrajudicial.


Por isso, antes de assinar qualquer contrato, é fundamental buscar a orientação de um advogado de confiança, que possa analisar as cláusulas, verificar a regularidade da operação e assegurar que todas as formalidades legais, especialmente o registro, sejam devidamente cumpridas, prevenindo riscos e evitando prejuízos futuros.

 

Referência

STJ. 2025. "Vendedora de imóvel perde direito à execução extrajudicial por não ter registrado contrato com alienação fiduciária." Disponível em:

Nesse sentido: AREsp 2779509/DF.

 
 
 

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